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キャッシュフローをプラスにしないと意味がない?

 

キャッシュフローをプラスにしないと意味がない?

アパート・マンション経営をしている人のほとんどは、何よりも毎月のキャッシュフローを気にします。キャッシュフローは毎月のローン返済額がすくないほど多くなります。では、キャッシュフローをプラスにするため頭金をできるだけ多く貯めるべきでしょうか?

○or×

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Answer

×です!

 

そもそもマンション経営の最終的な運用実績というものは、毎月のキャッシュフローだけでなく、売却時に確定します。つまりキャッシュフロー+内部収益=運用実績なのです。

 

内部収益とはローン残債から売却価格を差し引いたものです。売却価格ーローン残債=減った元金×売却価格の変動率です。

 

いくら毎月のキャッシュフローがプラスでも、内部収益と差し引いてマイナスならば、その投資は失敗ということです。この最終的な運用実績を最大化する秘訣は、いかに早く残債を減らすかです。一般的な元利均等返済の場合、残債(元金)は下の図のように減っていきます。

 

返済開始当初は利息と残債の割合はだいたい5対5ですが、返済すればするほど金額の中に占める元金の割合が増えていきます。ちなみに借入期間を短くすれば、キャッシュフローは悪くなりますが、内部収益はよくなります。また完済も早くなり、その後のキャッシュフローは大幅によくなります。

 

つまり単純に初期のキャッシュフローだけでみるのではなく、総合的に判断することがポイントなのです。

 

まとめ

 

運用実績はキャッシュフローだけではなく、売却時に最終的に確定する。

 

 

 

 

 

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管理人:『まもすけ@空手家』

まもすけ
千葉県生まれ。37歳。小学生の子供が2人いて、楽しく人生を謳歌しています!またアパート経営をやっている資産家です^^
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