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マンション・アパート経営をローンで始めると自宅が買えなくなるのか?

 

アパート・マンション経営をローンで始めると自宅が買えなくなる?

 

ミドルリスク、場合によってはローリスクとはいえアパート・マンション経営は何千万もの金額が動きます。それをローンを組んで始めてしまうと、同じくローンを組まなければならない自宅はまったく買えなくなってしまうのでしょうか?

ヒント!

これは難しいかもしれませんね。ポイントは収益が発生する不動産と発生しない不動産です!

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Answer

×です!

 

もちろん勤務先や年齢によって変動しますが、一般的なサラリーマンの場合、住宅関連のローンの上限額は年収の8倍または年間の返済率35%前後です。

 

たとえば年収800万なら6,400万円。2,000万円の投資用マンションを買ったとしたら、まだ4,400万円のローン可能枠が残ります。この枠内で自宅のローンを組むことができます。要するに投資用マンションを買った後でも自宅の購入は十分可能なのです。また、年間の返済率で考えた場合は次のようになります。

 

年収800万円の35%は280万円。8,200万円を金利1%、35年間の条件でローンを組むと年間の返済は約280万円となります。同じように投資用マンションに35年で2,000万円を金利2%で組んだ場合、毎月の返済額は6.7万円で年間返済額は80.4万円になります。残りの約200万円の返済が湧くとなります。これは同様の住宅ローン条件で約6,000万円分の融資枠に相当します。

 

金利は金融機関によって異なりますが、物件を購入する販売会社との取引実績によっても左右されます。実績の多い販売会社に対しては金利を優遇する傾向があるので、この点もパートナー選びの目のつけ所になるでしょう。

 

ここまでは一般的な銀行の話しですが、さらに魅力的な金融機関があります。それは住宅金融支援機関です。同機構の扱う住宅ローン『フラット35』の特徴は、35年間の固定金利。ここでは審査の際に投資用物件の家賃収入を所得として加算してくれるのです。

 

なので、年収800万円の場合は8倍の融資可能枠である6,400万円近くまで自宅用のローンが組めるのです。

 

また、奥さんなど家族のパート収入が少額であっても、ローン可能枠に入れてくれるのも特長です。たとえ年間100万円でもOK。これをほかの銀行でみると年間200万円以上、しかも3年以上勤務といった条件が一般的です。

 

住宅金融支援機構の魅力はまだあります。従来は金利変動のリスクがない分、若干金利が高めでした。ところが、2015年2月から2015年1月29日の申込み分まで高耐震、高断熱といった高性能な住宅に対するローン『フラット35S』の金利が引き下げられました。当初の5年から10年は『フラット35』の金利からマイナス0.6%になるのです。

 

これは2015年6月の金利で0.9%前後。一般的な銀行の変動金利とほぼ同等です。35年固定でこの数字は今までありえなかった画期的な金利です。投資用マンションと同時に自宅購入も考えている人には、現在が千載一遇のチャンスです。

 

これは住宅金融支援機だけの特典ではなく同様の考え方で融資をしてくれる他の金融機関もありますので、金融機関に確認しましょう。ただし、このような自宅購入を考慮した上でマンション経営の提案をしてくれる販売会社はほとんどありません。ここも信頼できる会社がどうかを見極める点といえるでしょう!

まとめ

 

①投資用マンションを購入した後でも自宅購入はできる。

②フラット35なら投資用物件の家賃収入を所得として加算してくれる。

 

 

 

 

 

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管理人:『まもすけ@空手家』

まもすけ
千葉県生まれ。37歳。小学生の子供が2人いて、楽しく人生を謳歌しています!またアパート経営をやっている資産家です^^
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