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投資物件はどれくらいの検討期間が適正か

 

投資物件はどれくらいの検討期間が適正なの?

 

不動産は人生でもっとも高額な買い物、といわれています。購入するか否かに悩むのは当然でしょう。間違いなく収益を出したい投資用マンションならなおさらです。でも悩む時間が長ければ長いほどいいという訳ではありません。次の検討期間のうち、もっとも適切な期間はどれでしょうか?

 

 

1.1か月

2.半年

3.5年

 

 

 

Answer

1.1か月くらいあれば十分では

 

『絶対に失敗したくない』。そう言って1年、2年と悩み続ける人がいます。そこまではなくても、ほとんどの人が『まだ1回しか話を聞いていないから』『半年は考えたい』と決断を遅らせます。

 

一方で不動産というものは、まったく同じ価値のものは2つとありません。お買い得な物件ほど早く決断しないと逃げてしまいます。販売価格、家賃設定、修繕積立金等の管理コスト(以下、管理コストという)が適正と判断できれば決断すべきでしょう。

 

とはいえ実際に即決できる人は相当なベテランです。よくある投資用不動産の契約の流れは、下記のような感じです。

 

WS000780

平均すると3週間から1か月で成約に至っているようです。商談の回数としては3回から4回です。一般的に1か月以上悩んでしまうと検討していた物件が完売となってしまうケースが多いです。

 

最初に投資物件を案内すると、多くの人は『本を読んでから』『詳しい人に相談してから』といいます。過去には5年間くらい勉強しまくって、やっと一戸購入された方もいるということです。

 

しかし、こういった人に限って後から『5年前に始めていればよかった!』と嘆いています。特に40代、50代から始めた方は、十中八九このような後悔をします。なぜなら勉強に費やした時間分だけ残債を減らすことができたからです。

 

たとえば2,000万円の物件を金利2%(元利均等)の35年ローンで購入した場合、5年間で200万ほど残債を減らすことができます。これは5年後に購入するのに比べて200万円安く買えているのと同じ効果です。もちろん完済も5年分早くできますから、家賃収入を収入源として受け取れる時期も早く到来します。5年後に確実に今よりも200万円割安で買えるとは言い切れない以上、やはりアパート・マンション経営を始める時期は早ければ早いほどメリットは大きいのです。

 

とはいえ無条件で早ければ早ければいいという訳ではありません。

購入候補の物件に対し、物件に瑕疵がないかなど、重要事項を確認した上で最低限次の3つの項目を見極める必要があります。

 

1、販売価格が適正か
2、設定家賃が適正か
3、管理コストが適正か

 

まず、当たり前のことですが、相場よりも高い物件を買ってしまっては損をします。ローンの返済額も高くなるので売却時には買ったときよりも大幅に値下がりしてしまうからです。

 

次に家賃設定ですが、投資用物件の場合、多くが不動産会社の作成するシュミレーションとともに紹介されます。

 

シュミレーションには、販売価格や月々のローン返済額、家賃、修繕積立金などが記載されています。この家賃が高ければ高いほどローンの返済額との差が縮まる、または上回り、お買い得な物件に見えるわけです。ここに罠があります。家賃はある程度の期間、相場より高くても入居者募集に困ることはないのです。

 

まず新築時は相場より数千円高くても入居者は比較的簡単に見つかります。しかし、この家賃は物件を所有している間の10年、20年と維持できるわけではないので、高い利回りは新築時だけとなります。

 

また、高い家賃でも入居者を維持できるように、最初の2ヶ月から3か月の家賃を無料にするフリーレントという手を使う場合もあります。この無料期間の穴埋めは誰もしてくれません。オーナー負担となります。このような方法で『ほら利回りが高いですよ、持ち出しもありませんよ。お買い得な物件ですよ』と営業してくる業者は少なくありません。

 

 

最後は管理コスト。これは少なければコストが下がる分、実質利回りが高くなります。ところが少ない積立金で将来困るのはオーナーです。積立金が少なすぎて将来の修繕費用が足りない見込みになり、いきなり5~7倍になる、といったことはよくある話です。

 

国土交通省の『マンション修繕積立金に関するガイドライン』によると、適正な修繕積立金の目安は1㎡あたり200円前後。25㎡なら5,000円です。中にはこの金額の5~7分の1程度、ひどい場合は数百円からスタートするケースもあります。

 

販売価格、設定家賃、管理コストの相場は、スーモやホームズといったインターネットサイトなどで簡単に調べることができます。1物件にに対してなら3時間もかからないでしょう。

 

せっかくの優良な物件に出会えてるのに、そこから時間をかけて勉強しだすと絶対に間に合いません。このチャンスを逃さないために、早期に判断できるチャンスを逃さないためにしておきましょう。また物件価格の1番底値というのは誰にもわかりません。なので適正価格の判断できれば早めに購入した方が効率が良いのではないでしょうか。

 

まとめ

 

①投資用マンションはお買い得な物件ほど早く決断しないと逃げていってしまう。

②販売価格、設定家賃、管理コストが適正と判断できれば決断すべき。

 

ここまで読んでいただき、ありがとうございました。

私も、これらの事を含めて購入した次第で、経営をしています。

購入に興味があるけど、不安要素があるなど

疑問点がありましたらご連絡くださいね^^

 

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管理人:『まもすけ@空手家』

まもすけ
千葉県生まれ。37歳。小学生の子供が2人いて、楽しく人生を謳歌しています!またアパート経営をやっている資産家です^^
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